专家1对1指导买房

二、整体销售稳中有升的底层逻辑源于消费者对于预期的信心

壹

城区综合销售稳定增长

但是周期延长

年是不平凡的一年，对于整体房地产市场销售来说也是极具考验的一年。突如其来的新冠肺炎疫情让楼市进入“冷冻”状态。1月—2月近40天售房部不营业。虽然线上直播卖房成为了一种新的尝试，但是那也只不过赚个吆喝而已，对于实际成交没有任何作用，更重要的是疫情的影响直接影响到了消费信心。全员禁足，店铺几乎全部闭店，街道上人车罕见，人人都戴着口罩，那种恐惧和不安或许不仅仅来源于病毒，更来源于对未来工作生活的不确定性。就是在这样的情况下，年全市城区中心城区商品房累计销售.48万平方米，同比增加21.33%；商品住房累计销售.82万平方米，同比增加21.55%。相对于供应增长的30.7%，表明洛阳城区的整体供销年正在趋于平衡，整体城区的供销发展水平处于相对健康的发展状态。

从一季度情况来看，疫情中搁置的购房需求，在供货恢复运转后，获得释放。3月受到“省委省政府提出加快洛阳副中心城市建设，与郑州错位发展、协调联动，共同打造引领全市发展的‘双引擎’”利好消息影响，以及孟津吉利合并划区、偃师撤县设区等消息的传出，乘东风之势，市场也或呈现此消彼涨的状态。

4月无论城区还是县区，销售同比都有所增加。5月随着疫情的稳定，整体市场经济进入逐步恢复的状态，客户的心购买信心会逐步回归，总体销售依然保持平稳，但是观望情绪会依然存在，供应集中的区域销售分化明显。6月供应量达到顶峰，供求关系开始翻转，供销比值达到1.85。随后两个月，随着供应的回落，销售情况也在回落。供销比在缩小，整体供销也逐步走向平衡。7月局部地区随着供应的增加，去化已经呈现捉襟见肘的状态，销售速度明显回落，销售周期拉长，8月传统的销售淡季，供销比进一步拉开差距，市场分化的状态日益明显，去化速度各楼盘表现差距拉大。9月洛阳各项城市建设成果凸显，央视中秋晚会确定在洛阳录播，一时间全网被“这里是洛阳”央视洛阳城市宣传片刷屏，城市信心和城市吸引力得到前所未有的提升，客户的购房预期又再一次被激发，使得9月的成交有所回弹，十一黄金周以后，市场整体来访和成交城市边缘供应集中区域的项目下滑表现明显。11-12月，供求比达到1.39，在供需趋于平衡的状态下，市场的去化表现分化更加明显，中心城区销售稳定，边缘区域开始各种手段促销保量，但是综合去化表现后劲不足。从去化率的情况看，年开盘楼盘基本上看不到开盘即清盘的情况，综合去化率75%左右，而年市场综合去化率在85%左右，位置较好的楼盘开盘即清盘在某些楼盘年常态，年几乎不见踪影。

年洛阳在售项目成交备案销售金额排名

结合前面的土地供应、预售批准供应以及洛阳项目销售排名情况，洛龙区销售占比24%各区之首，主力项目碧桂园九锦台、绿都中梁·河风雅叙、金科绿都天宸、开元壹号等主力项目支撑，整体去化表现都可圈可点，伊滨区主力去化为华耀城佳兆业水岸新都、凤明水岸、锦艺云锦天章等均为年拿地的项目；西工区主力为保利大都会、和昌中央城邦；老城区主要有保利林语溪、建业定鼎府、香榭丽畔山兰溪；瀍河区恒大绿洲、建业滨河珑府；涧西区正商城，从上榜项目我们可以看到，排名靠前的与预售排名基本是一致的。所以综合来看，城中心项目的总体去化基本稳定，虽然没有像年一样很多楼盘开盘即清盘，销售周期有所拉长，但是只要供货稳定，去化也保持相对稳定。

贰

县区销售分化明显

市区需求外溢依赖较强

九县（市）商品房累计销售约万平方米，同比增加14%；商品住房累计销售万平方米，同比增加21%。从去化面积的综合走势来看，和市区不同，县区从4-9月走出了持续上扬的节奏，到10月份突然下滑。县域市场销售和市区销售的节点略有不同，整体销售走势和返乡规律密切相关。县域销售传统大返乡春节期间是销售旺季，但是年初受到疫情的影响，返乡置业旺季被搁置、延后并延长。传统返乡上半年春节前后大返乡，四月清明小返乡；下半年9-10月中秋的返乡也同样比市区十一黄金周的周期要长并提前。所以总体支撑了县域4-9月的总体销售的上扬线。10月份随着供应的持续增加，县域市场综合销售数据下滑明显。进入12月局部县域返乡提前，销售有所回升。

从销售面积区域分布来看，临近洛阳的县域销售相对强劲，在前面供应部分我们具体分析了各县域的楼市的发展基础，供销关系在上行市场环境中基本呈现的是呈正比发展，所以宜阳、孟津、伊川、偃师、新安成交比例远高于汝阳、洛宁、栾川、嵩县。洛阳周边临近县域宜阳60%强依赖于洛阳的外溢客户，孟津、新安、偃师也超过50%的洛阳外溢客户，伊川洛阳外溢客户相对较低，约占20-30%。为了争抢这些客户，其实各大开发商业算是十八般武艺全上阵，好的方面无论从产品和服务在客户争夺客户过程中县域项目近两年都有长足的进步；但是另外一方面促销无底线，中介渠道的强势拉客带访，一定程度上也干扰了楼市发展的正常秩序。

正所谓大河涨水小河满，洛阳城市框架的拉大，交通等基础建设的快速发展，再加上近三年整体楼市的牛市，市区价格快速上涨，也给县域楼市的发展提供很好的基础。但是要想县域楼市整体健康稳定向上发展，我们还是要清楚的看到县域市场的基础经济基础以及人口基础和结构的不足，前几年县域楼市成交繁荣的同时，也透支了大量的县域购房客户，未来县域楼市消费增量基础在哪，我们或许可以期待洛阳都市圈规划的快速落地。

整体销售小结：

1、年—年支撑洛阳楼市快速销售的是供应不足，年洛阳整体供需趋于平衡，支撑洛阳楼市销售增量的是不断释放的城市发展的利好信息以及看得到的洛阳整体基础建设的完善。

2、城市核心区综合去化稳步增长，但是去化速度减慢，去化周期拉长。在供需相对平衡，价格高企的市场环境中，应该说狂热的投资需求已经逐渐退去，支撑市场主流销售的是刚需和刚改以及一小部分的长线投资客户。这些客户购房特征少了些迫切，多了些理性。他们更相信看得到眼里的价值，更珍惜手里的钱。

3、县域综合销售分化明显，各县楼市销售都存在一定的提前透支购房的现象，要保障后续县域楼市的可持续发展，将县域拉入洛阳城市发展圈是关键，提升经济活力，让人更多的留下来是重点。

三、局部区域库存压力加大，数据增长的背后也潜伏着风险

年—年洛阳城区累计库存共计约万㎡，其中住宅约万㎡，非住宅约万㎡。结合前面所述的洛阳城区综合供销关系看，洛阳房地产住宅市场目前处于供销相对平衡的健康稳定的发展状态。但是非住宅的库存特别是商业的库存一直居高不下。当然商业的市场不能单纯的以供应和销售的基础数据来看，商业还存在招商、运营和销售相结合的因素。看待一个市场的商业是否健康，更多的要从商铺的空置率，各商圈的商业运营能力，租金水平和居民的日常消费结构具体分析。商业部分说起来话长，也简单的说几个市场的结论：商铺销售困难是不争的事实，但是洛阳商业的运营能力和水平在不断提升，老城十字街、中央百货就不说了，运营5-10年的商业从建业凯旋广场、泉舜购物中心、南昌路王府井百货到近两年开的正大国际广场等从购物中心的业态组合、品牌的多样化以及综合运营能力都逐步提升，未来更期待伊滨区的商业发展。因为商业的发展对城市经济活力的发展以及周边住宅的价值提升都是有利的保障。

就库存分布情况来看，西工相对较高，主要是因为道北区域的集中开发，和昌、旭辉等项目在年集中放量，而道北区域近两年也一直在加大基础建设，架桥修路整个道北片区已经进入快速发展通道。该区域在很长一段时间客群都以地缘性刚性需求为主，随着区域的变化，交通的通达并衔接孟津县域的大开发，想要吸引更多客群的
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